10 erros fatais de investidores imobiliários

A recente variação do mercado imobi-liário nos EUA tem mostrado que é, cada vez mais, necessário tomar a decisão certa, na hora certa para ser bem sucedido neste segmento. As recentes oscilações, afirmam especialistas, não significam uma inviabilização do mercado para investidores, mas um alerta de que existem as maneiras certa e errada de investir.

O site Bankrate, especializado em mercado imobiliário, fez um levantamento entre investidores e profissionais de real estate, tais como banqueiros, para identificar os tipos de armadi-lhas nas quais os investidores deste mercado, em geral, acabam caindo. Confira a seguir quais são os 10 principais erros cometidos, e como evitá-los:

1 – Falta de planejamento
Andy Heller, investidor de Atlanta, e co-autor de “Buy Even Lower: The Regular People’s Guide to Real Estate Riches”, afirma que a falta de planejamento é o maior erro cometido por novos investidores. “Primeiro você faz um plano, depois encontra um imóvel que se adeque a seu plano. Escolha seu plano de investimentos, e depois busque o imóvel. Não busque uma estratégia depois de ter o imóvel”, resume.

Doug Crowe, investidor de Chicago, lembra que negócio é negócio. “As pessoas se apaixonam por uma propriedade. Eu digo, quem liga para a propriedade?, afirma Crowe, que é diretor-gerente da Springboard Acade-my, a única academia de real estate para investidores. A melhor maneira de solucionar o problema é fazer ofertas para diferentes imóveis. Então você não se importará com qual irá comprar, contanto que os números estejam trabalhando a seu favor.

2 – Pensar que vai ficar rico
rapidamente
Esse tipo de pensamento mal orientado é motivado por “esse tipo de gurus que têm comerciais e programas na TV, e fazem isso parecer muito fácil ficar rico com real estate”, diz Eric Tyson, co-autor do livro “Real Estate Investing for Dummies”. Segundo ele, não é fácil ficar rico com imóveis. Esse é um bom investimento de longo prazo, observa, assim como é colocar seu dinheiro em um fundo mútuo, que é muito mais fácil.

3 – Trabalhar sozinho
A chave para o sucesso é formar a equipe certa de profissionais. No mínimo, você precisará de um bom relacionamento com pelo menos um agente de real estate, um avaliador, um inspetor de imóveis, um advogado de contratos imobiliários (closing attorney), e um financiador. No segmento de reforma e manutenção, a equipe inclui bombeiro, eletricista, instalador de telhados, pintor, especialista em aparelhos de ar-condicionado e aquecedor, instalador de pisos, serviço de limpeza, e todo tipo de handyman (trabalhador braçal).

Você não pode iniciar um negócio como investidor se gastar todo o seu tempo consertando vazamentos e instalando ventiladores.

4 – Pagar demais
Heller afirma que a maior razão pela qual investidores não fazem dinheiro é muito simples: eles pagam valores muito altos pelas propriedades.

5 – Não fazer o dever de casa
Eduque-se antes de investir e colocar a segurança de sua família em jogo. Leia reportagens, livros, e busque conhecer a unidade local da National Real Estate Investors Association. Palestrantes dos encontros mensais abordam todos os temas, desde compra de imóveis retomados (foreclosures), até verificação de fichas de inquilinos.

6 – Investigue
Investidores, em geral, têm que ser ágeis nos negócios. Isso não significa que se vá assinar um contrato e preencher um cheque sem que seja feita uma pesquisa, diz o agente de real estate de Houston Laolu Davies-Yemitan. “Algumas vezes, novos investidores compram imóveis apenas baseados na idéia de que a propriedade vai valorizar. Normalmente, eles não têm nenhuma informação substancial que ampare esta idéia”, explica.

7 – Avaliar mal o fluxo de caixa
Se a sua idéia é comprar, esperar e vender o imóvel, você precisa de fluxo de caixa suficiente para cobrir a manutenção do imóvel. “Muitos pensam que podem simplesmente contratar um administrador de imóvel, mas têm pouca idéia sobre como funcionam. A maioria dos administradores, por exemplo, é relutante em aceitar um imóvel single-fami-ly, ou um duplex, e prefere imóveis maiores. Além disso, cobram taxas que vão de 7% a 10% do valor correspondente ao aluguel. Esse é um enorme gasto”, alerta.

8 –Volume
Se você está trabalhando com um negócio de cada vez, você está fazendo transações, não administrando um negócio. Você precisa de uma perspectiva estável de negócios, um volume suficiente o permitirá deixar de lado os negócios marginais, e concentrar-se nos melhores.

9 – Evite ficar na sinuca
Muitas pessoas compram um imóvel e ficam amarradas porque têm apenas uma saída estratégica: vender, ou alugar. Tenha duas, senão três, alternativas para livrar-se de qualquer negócio que tenha feito. Por e-xemplo, se o plano A é reformar o imóvel, e vendê-lo em seguida, o plano B será oferecer um contrato de aluguel com opção de venda (lease-purchase) para o vendedor. O plano C será manter o imóvel e alugar. E, por fim, um plano D, poderá ser a opção de wholesale, que envolveria a venda para outro investidor, a um preço inferior ao de mercado.

10 – Estimativas erradas
Crowe costuma dizer aos futuros novos investidores que, depois de fazerem seus deveres de casa, eles devem considerar o dobro do tempo e do dinheiro que estimaram gastar com o imóvel. Se mesmo assim, eles ainda acreditam que poderão fazer dinheiro então eles estão, provavelmente, diante de um bom negócio.