Armadilhas de foreclosure podem levar à perda do ímóvel

O número de novos processos de foreclosures (retomada de imóveis por falta de pagamento) iniciados nos condados de Broward e Dade, em março deste ano, foi de aproximadamente 2 mil, de acordo com dados da American Banks Association e da National Association of Realtors.

Os números - considerados expressivos por profissionais do setor - têm feito com que profissionais inescrupulosos aproveitem-se do desespero e da desinformação de mutuários em dívida, para tirar vantagem.

Em denúncia ao jornal Miami Herald, um casal do Texas afirma ter pago, em janeiro, $950 à empresa Resolutions Foreclosure & Home Mortgages para que renegociasse um plano de pagamento da hipoteca do imó-vel onde vivem. Segundo eles, o banco teria aceito o acordo mas, um mês depois, sem ainda ter recebido qualquer documento da empresa, o casal foi surpreendido com a informação de que a casa estava sendo colocada em leilão, e que o processo com a Foreclosure Mortgages havia sido encerrado.

O casal foi despejado em março, com os três filhos. A empresa responsabilizou o casal por não ter seguido os esforços necessários para manter o imóvel.

Entre janeiro e fevereiro deste ano, o número de processos de foreclosures iniciados em Miami-Dade e Broward quase triplicaram em relação ao mesmo período do ano passado e, na mesma proporção, cresceu o número de empresas que oferecem ajuda para evitar a perda dos imóveis por falta de pagamento.

Especialistas neste mercado alertam para algumas precauções a serem tomadas por mutuários que necessitam renegociar suas dívidas. O brasileiro Paulo Rodrigues, consultor de mercado imobiliário da Foreclosure Avoidance Team, empresa independente que trabalha com exclusividade para a Exit Team Realty, em Coral Springs, diz que é fundamental investigar cuidadosamente a empresa que se propõe a renegociar a dívida do imóvel. “É importante ver quem está por tráz da companhia, conversar diretamente com os brokers, não dar informações por telefone, ir ao local, ver se a empresa existe realmente, se já têm clientes com problemas resolvidos”, esclarece Rodrigues.

Ele acrescenta que todos os custos para o cliente têm que ser documentados. “Não se deve pagar nada sem um contrato que ateste a responsabilidade assumida pela empresa, e não se deve assinar nenhum documento sem consultar alguém. O ideal é evitar companhias sem tradição no mercado”, alerta.

Rodrigues explica que há no mercado pelo menos cinco modalidades de renegociação a fim de evitar a perda de um imóvel endividado:

1 – Forbearance
(Negociação do saldo devedor em atraso).
“Considerando-se, por exemplo o caso de um cliente que tem prestações acumuladas em atraso totalizando uma dívida de $20 mil, negociamos por ele com o banco. A pessoa dá a metade do valor que deve agora, e o restante dividido em 12 vezes”, explica Rodrigues. Neste caso, o cliente paga a dívida das prestações em atraso, mais metade deste valor, por causa do parcelamento.O prazo de financiamento não é alterado, e no primeiro ano a prestação aumenta.

2 – Loan Modification
“Supondo que o cliente tenha prestações em atraso no valor de $20 mil e o valor total do financiamento seja de $200 mil. Negociamos para a dívida de $20 mil voltar para o montante do financiamento. O cliente passa a dever $220 mil. Se o prazo inicial de financiamento era de 30 anos, passará para 40 anos”, detalha Rodrigues. Neste caso, portanto, é alargado o prazo de financiamento e a dívida é ze-rada. “Dependendo do crédito do cliente, a prestação pode ficar a mesma ou aumentar um pouco. “É como se iniciasse um novo financiamento, com novo prazo, novas taxas de juros e novo valor de financiamento”, esclarece o consultor.

3 - Bailout
“Neste caso, buscamos um private lender– banco – para que empreste ao cliente o valor de sua dívida com as prestações atrasadas”, conta Rodrigues. A dívida com as prestações atrasadas é liquidada, mas em prazo de um ano, o valor emprestado pelo private lender tem que ser pago. “Cada lender tem seus próprios juros. Se a pessoa está perdendo a casa e não tem outra opção, é uma alternativa. É me-
lhor pagar juros do que perder casa”, avalia Rodrigues.

4 – Partial Restatement
“Esta modalidade é parecida com o forbearance. Supondo que o cliente deva $10 mil. Se ele não tem os $10 mil, paga $5 mil agora, ou alguma quantia que possa, em três ou quatro meses, paga mais $5 mil para quitar a dívida. Desta forma ele evita ter extras todo mês. Há bancos que estão aceitando dar prazo de três ou quatro meses, sem juros. Para o banco isso é preferível do que retomar a casa porque casa não interessa ao banco”, explica o especialista.

5 – Foreclosure Listing
“A maioria das pessoas que entram nessa situação é porque não se enquadra nas possibilidades anteriores. Listamos a propriedade no mercado, e negociamos com o banco. A negociação é com o banco. Supondo que a pessoa deva $300 mil e a propriedade seja vendida por $240. Nosso trabalho é que o banco perdoe a diferença da dívida. Isso não é garantido que aconteça todos os dias. Mas na maioria das vezes o banco tem liquidado a dívida. Isso depende da negociação entre nós e o banco. O cliente sabe se o banco aceitou, a partir do momento em que haja uma oferta para a propriedade”, finaliza Rodrigues.

A maioria dos mutuários com prestações atrasadas acumula dívidas entre $5 e $10 mil. É neste momento que começam a buscar ajuda de um profissional para renegociar o financiamento. Em alguns casos, no entanto, a busca por auxílio especiali-zado começa mesmo antes da dívida aparecer. “Muitos nos procuram porque vêem que com o aumento dos juros não poderão pagar. É o caso de quem tem contratos de adjustable rate mortgage. Esses contratos que completam dois anos já estão no prazo para reajuste de índices. Somado a isso, impostos e seguros aumentaram muito recentemente, e a oferta de trabalho tem se retraído”, analisa Rodrigues.

Segundo ele, a modalidade mais procurada para evitar a retomada do imóvel é mesmo a venda. Mas quando se está “com a corda no pescoço”, nem sempre é possí-vel esperar o tempo necessário para vender o imóvel por um bom preço.

“Supondo que o valor de mercado do imóvel seja $300 mil, e se consiga uma oferta de $280. O nosso serviço é negociar para que o próprio banco pague a comissão para os corretores, e viabilize a transação. Quem vai dizer sim, ou não para a oferta de algum cliente será o banco”, explica.

Letrinhas Pequenas
Outro alerta importante feito por Rodrigues é que há casos em que o próprio banco oferece um repayment plan (novo plano de pagamentos) e o cliente, entusiasmado com a possibilidade de sair das prestações em atraso, não lê as letrinhas pequenas do contrato, assina e depois descobre que caso volte a ficar devendo, simplesmente pode ter o imóvel colocado em leilão. “Quando há uma entidade negociando, o banco vê o cliente de outra forma. Se uma pessoa deve ao banco, vai receber ligações todos os dias. Essa, por exemplo, é uma das coisas que evitamos”.

Taxas de empréstimos imobiliários diminuem
As taxas de hipoteca nos Estados Unidos caíram pela primeira vez em seis semanas ante sinais de moderação das pressões inflacionárias, acusou a agência de concessão de crédito Freddie Mac.

A taxa média para empréstimos prefixados de 30 anos cedeu para 6,17% na semana terminada em 18 de abril ante os 6,22% da semana anterior. No ano passado, essa taxa estava em 6,53% em média.

A taxa de financiamento de 15 anos diminuiu de 5,9% para 5,89%.
Segundo o economista-chefe da Freddie Mac, Frank Nothaft, as últimas notícias referentes à inflação ao consumidor americano e ao núcleo do preço ao produtor no país “ajudaram a acalmar o mercado e levaram a uma queda nas taxas de empréstimos hipotecários”.

Na última terça-feira, por exemplo, o governo dos Estados Unidos mostrou que o índice de preços ao consumidor (CPI, na sigla em inglês) do país aumentou 0,6% em março, depois de subir 0,4% um mês antes. O núcleo do índice, que exclui a variação de alimentos e energia, teve ele-vação de 0,1%, abaixo daquela registrada em fevereiro, de 0,2%. A projeção de muitos analistas era de elevação de 0,2%.