Como o plano de Obama afetará o seu financiamento

Por: Letícia Kfuri.

Em 4 de março, o Departamento do Tesouro divulgou os termos finais para bancos e mutuários que buscam receber parte do novo programa de $75 bilhões batizado de “Making Home Affordable”.

O programa tem, basicamente, duas partes: refinanciamento e modificação do financiamento. De acordo com Deanne Phillips, do AMCORE Bank, o imóvel a ter o financiamento alterado tem que ser o imóvel de residência do solicitante (primary resident) e o financiamento tem que estar ligado ao Fannie Mae ou Freddie Mac.

O plano de refinanciamento é voltado para tomadores de empréstimo que estão em dia com os seus pagamentos, e têm renda suficiente para fazer futuros pagamentos. A maioria, no entanto, não pode candidatar-se a um refinanciamento tradiconal, uma vez que seus imóveis valem menos que a dívida.

O plano de modificação de financiamento é voltado para pessoas que estão em risco de entrar em foreclosure.

O programa visa reduzir o valor que os mutuários pagam por mês na hipoteca. O credor irá, inicialmente, reduzir as mensalidades das hipotecas de forma que o pagamento mensal do mutuário não ultrapasse 38% de sua renda. Em seguida, o programa vai bancar reduções adicionais nos pagamentos mensais para que essa relação caia a 31% da renda do mutuário.
O pagamento modificado será mantido por cinco anos. Depois desse prazo, “os juros poderão gradualmente ser elevados a uma taxa definida no momento da modificação”. Segundo o Tesouro, para alcançar o nível de 31% da renda do mutuário, os juros serão inicialmente reduzidos a, pelo menos, 2%.

O plano inclui proprietários em risco iminente de atraso nos pagamentos. Os financiamentos poderão ser estendidos por até 40 anos.

Os financiadores que optarem por participar do programa terão que modificar todos os financiamentos, e não apenas os financiamentos “ruins”.
Os financiamentos originados antes de 1º de janeiro são elegíveis ao programa, que vai vigorar até 2012. Poderão participar do programa aqueles mutuários que tenham dívidas até $729.750.

Incentivos aos bancos
O Tesouro está disponibilizando $10 bilhões aos financiadores que decidam renegociar seus contratos agora, mesmo que a tendência seja de que o imóvel em questão perca preço de mercado.

Pelo fato de que o interesse do governo é fazer com que os mutuários paguem em dia, estejam eles buscando uma renegociação ou não, as empresas responsáveis pelo processamento dos pagamentos e os financiadores estão sendo encorajados a chegar a um acordo com os mutuários, antes que eles comecem a atrasar o pagamento de seus financiamentos. As empresas administradoras de hipotecas receberão uma remuneração de $ 1 mil para cada modificação elegível que atenda as diretrizes estabelecidas na iniciativa. As empresas também receberão uma remuneração chamada de “pagamento pelo sucesso”, desde que o mutuário se mantenha no programa, de $ 1 mil a cada ano por três anos, informou o Tesouro.

Fórmula de cálculo
Uma das grandes modificações neste novo programa é a introdução de uma formula simples para cálculo dos pagamentos mensais. Anteriormente, os bancos tentavam ajudar os mutuários que atrasavam suas mensalidades, monitorando os pagamentos em atraso e transferindo os valores para o valor principal da dívida. Tal estratégia não reduzia os pagamentos mensais. Mais de 40% dos mutuários que entraram neste plano de pagamentos, voltaram a atrasar suas prestações, de acordo com o U.S. Office of Thrift Supervision.

Com o novo programa, os financiamentos serão reestruturados, de forma que as prestações não sejam superiores a 41% da renda bruta mensal do mutuário. Todos os pagamentos em atraso, incluindo financiamentos de carro e dívidas de cartões de crédito não poderão superar 55% da renda do mutuário (antes do cálculo dos impostos).

Água no pescoço
Aqueles mutuários que estão “com a água no pescoço”, ou seja, que devem mais do que vale o imóvel, também poderão refinanciar seus contratos, desde que o financiamento não exceda 105% do valor do imóvel. Anteriormente, apenas os mutuários com, pelo menos, 20% de “equity” sobre seus imóveis é que tinham direito a refinanciamento.

Onde buscar mais informações
Mutuários que buscam ajuda para negociar com os órgãos financiadores estão sendo encorajados a contar com a assessoria de entidades de aconselhamento aprovadas pelo Housing & Urban Development Department (HUD). Tais empresas sem fins lucrativos, como NeighborWorks America, Neighborhood Assistance Corp. of America, Acor, Catholic Charities e Urban League, são pagas pelo governo federal para colocar em prática programas de auxílio a mutuários com problemas. Elas, tipicamente, têm contrato com centenas de outros serviços de aconselhamento em todo o País, e ambos negociam novos termos de financiamento e aconselham os mutuários na administração de seus orçamentos. Os serviços oferecidos são gratuitos.

- Se você está pagando por serviços de prevenção a foreclosure, você não deveria - diz Douglas Roginson, porta-voz da NeighborWorks.