Aluguel em Dubai: quem deve pagar pelos reparos e danos no imóvel?

Quando algo quebra em um imóvel alugado em Dubai, nem sempre é fácil determinar quem deve pagar pelo conserto. Problemas no ar-condicionado, vazamentos ou danos em instalações podem rapidamente se transformar em conflitos entre proprietários e inquilinos.

A legislação de Dubai estabelece responsabilidades gerais para cada parte, mas a obrigação pode variar conforme o tipo de problema, a origem do dano e, principalmente, o que foi estabelecido no contrato de locação registrado no Ejari.

De acordo com Salam Pappinissery, CEO da YAB Legal Services, o Artigo 16 da Lei nº 26 de 2007, que regulamenta a relação entre proprietários e inquilinos no emirado, determina que, salvo acordo diferente entre as partes, cabe ao proprietário manter o imóvel e realizar os reparos necessários para que ele permaneça adequado ao uso durante o período de locação.

Grandes reparos são responsabilidade do proprietário
De forma geral, a divisão ocorre entre grandes reparos e sistemas essenciais, que ficam sob responsabilidade do proprietário, e a manutenção cotidiana, normalmente atribuída ao inquilino.

Segundo Pappinissery, o proprietário deve cuidar de problemas estruturais e de sistemas importantes do imóvel, como chillers de ar-condicionado central, fiação elétrica principal e infraestrutura hidráulica interna, além de defeitos que comprometam as condições de habitação.
Já o inquilino deve realizar os cuidados rotineiros.

O Artigo 19 estabelece que o imóvel deve ser mantido pelo locatário da mesma forma que uma pessoa comum cuidaria de sua própria propriedade. Isso inclui tarefas como limpar filtros do ar-condicionado, trocar lâmpadas e realizar pequenos desentupimentos.

E se o imóvel tiver uma empresa de manutenção?
É comum que proprietários em Dubai contratem empresas especializadas para cuidar da manutenção dos imóveis. Isso, porém, não significa que a responsabilidade legal do proprietário seja automaticamente transferida para a empresa ou para o inquilino.

Segundo o especialista, o proprietário pode delegar a execução do serviço a uma empresa terceirizada, mas continua responsável perante o contrato de locação.

Se a empresa não atender a uma emergência, executar um serviço de baixa qualidade ou ignorar pedidos de reparo, o inquilino continua podendo recorrer contra o proprietário. O proprietário, por sua vez, pode buscar posteriormente uma compensação da empresa contratada.

Quando o inquilino pode ser responsabilizado?
Se o próprio inquilino causar o dano de maneira intencional, por negligência grave ou realizar alterações no imóvel sem autorização, ele pode ser responsabilizado pelos custos.

No entanto, uma simples alegação de mau uso não é suficiente para transferir automaticamente a responsabilidade.

Em caso de disputa, o Rental Disputes Settlement Centre (RDSC) pode analisar fatores como:

- Relatórios de entrada e saída: o problema ou desgaste já existia quando o imóvel foi entregue?
- Natureza do defeito: trata-se de uma falha interna do sistema ou de um dano físico externo?
- Laudo técnico: existe um relatório escrito de um profissional habilitado explicando a causa do problema?
Prazo para comunicar o defeito: o inquilino demorou para informar um vazamento ou outro problema que acabou se agravando?
Por exemplo, se um pequeno vazamento não for comunicado e posteriormente provocar danos significativos, a negligência do inquilino pode influenciar na definição de quem deverá arcar com os custos.

Contrato pode estabelecer limite para pequenos reparos
Proprietários e inquilinos podem estabelecer no contrato regras específicas para pequenos reparos.

Uma cláusula comum, segundo Pappinissery, determina que o inquilino arque com reparos de até determinado valor — por exemplo, Dh500 — enquanto despesas acima desse limite ficam sob responsabilidade do proprietário.

Como o Artigo 16 permite que as partes estabeleçam acordos diferentes, esse tipo de regra pode ser incluído no contrato, desde que ele esteja devidamente registrado no Ejari.

Por isso, é importante que o inquilino leia atentamente a cláusula de manutenção antes de assinar o contrato.

Proprietário pode transferir toda a manutenção?
Não necessariamente.

Embora seja possível estabelecer responsabilidades do inquilino por pequenos reparos, existem limites para essa transferência.

De acordo com o especialista, cláusulas que tentem transferir integralmente para o locatário a manutenção de sistemas essenciais ou grandes reparos estruturais podem ser questionadas perante o RDSC.

Um contrato que obrigue o inquilino, por exemplo, a substituir um sistema de chiller que apresentou uma falha grave pode não ser considerado válido, dependendo das circunstâncias.

A lógica é que a responsabilidade por manter o imóvel habitável não pode ser simplesmente eliminada por uma cláusula genérica do contrato.

Como evitar conflitos?
A melhor maneira de evitar disputas é definir claramente as responsabilidades antes da mudança e documentar tudo durante a locação.

Entre as principais recomendações estão:

- verificar a cláusula de manutenção antes de assinar o contrato;
- garantir que o contrato esteja registrado no Ejari;
- guardar relatórios sobre o estado do imóvel na entrada e na saída;
- comunicar problemas rapidamente e sempre por escrito;
- manter registros dos pedidos de manutenção e das respostas recebidas;
- solicitar laudos técnicos por escrito quando houver divergência sobre a causa de um dano;
- guardar documentos e comprovantes de alterações ou reparos realizados no imóvel.

Em disputas de manutenção em Dubai, ter documentação pode ser decisivo. Contratos claros, registros escritos e evidências sobre as condições do imóvel ajudam a determinar se o custo deve ser assumido pelo proprietário ou pelo inquilino.

Fonte: Gulf News