Golden Visa em Dubai: imóvel financiado pode ser usado na qualificação de AED 2 milhões

Comprar um imóvel em Dubai com financiamento bancário não impede, por si só, que o proprietário busque o Golden Visa de investidor imobiliário.
As regras atuais permitem que um imóvel financiado seja utilizado na qualificação para a residência de longo prazo, desde que o investimento imobiliário atinja o requisito de AED 2 milhões e que o proprietário cumpra as condições estabelecidas pelas autoridades dos Emirados Árabes Unidos.
A informação é especialmente relevante para compradores estrangeiros que utilizam financiamento bancário para adquirir imóveis em Dubai e que desejam associar o investimento à residência de longo prazo no país.
O requisito de AED 2 milhões
Para a categoria de investidor imobiliário, o Golden Visa exige a propriedade de um ou mais imóveis com valor total de pelo menos AED 2 milhões.
A Autoridade Federal para Identidade, Cidadania, Alfândega e Segurança Portuária (ICP) confirma que o investidor imobiliário deve possuir um ou mais imóveis nos Emirados com valor total mínimo de AED 2 milhões. A regra também prevê a possibilidade de financiamento por meio de um banco local aprovado.
Em Dubai, o Dubai Land Department (DLD) também informa que o investidor pode solicitar o Golden Visa quando possui uma propriedade cujo valor de compra seja igual ou superior a AED 2 milhões. O DLD informa ainda que uma ou mais propriedades podem ser utilizadas para atingir o requisito.
E se o imóvel ainda estiver financiado?
Esse é um dos principais pontos da regra.
O imóvel não precisa necessariamente estar totalmente quitado para ser considerado, desde que o financiamento e a documentação estejam dentro das condições exigidas.
De acordo com o Dubai Land Department, no caso de uma propriedade hipotecada, o investidor deve apresentar uma carta do banco indicando o valor pago e o saldo do financiamento. O DLD também informa que o imóvel pode ser hipotecado e que deve ser apresentada uma carta de não objeção do banco para a emissão da residência.
Isso significa que a existência de uma hipoteca não elimina automaticamente a possibilidade de solicitar o Golden Visa.
Exemplo prático
Imagine um comprador que adquiriu um imóvel em Dubai por AED 2,5 milhões e financiou parte da compra.
O fato de ainda existir um saldo devedor não significa automaticamente que ele esteja impedido de solicitar o Golden Visa.
O caso será analisado com base no valor registrado do imóvel, na situação do financiamento e na documentação fornecida pelo banco e pelo Dubai Land Department.
Por isso, não é correto interpretar a regra simplesmente como “qualquer imóvel de AED 2 milhões financiado dá direito ao Golden Visa”.
É necessário cumprir os demais requisitos e apresentar a documentação exigida.
O financiamento precisa ser de um banco dos Emirados?
A orientação federal estabelece que, quando há financiamento, o empréstimo deve ser obtido por meio de um banco local aprovado pela autoridade competente.
Esse ponto é importante para compradores internacionais que financiam parte da aquisição por meio de instituições fora dos Emirados.
Antes de considerar o imóvel como base para uma solicitação de Golden Visa, é necessário verificar se a estrutura do financiamento atende às regras aplicáveis.
É possível somar mais de um imóvel?
Sim.
As regras permitem que o investidor tenha um ou mais imóveis, desde que o valor total atinja o mínimo exigido de AED 2 milhões.
Isso significa que a qualificação não está necessariamente limitada a uma única propriedade de AED 2 milhões.
Por exemplo, um investidor que possua dois imóveis elegíveis que, juntos, atinjam o valor mínimo poderá avaliar a possibilidade de utilizar o conjunto de propriedades na aplicação, desde que cumpra os demais requisitos.
E imóveis off-plan?
A legislação federal também prevê a possibilidade de utilização de imóveis off-plan, desde que a aquisição seja feita de uma empresa imobiliária local aprovada pela autoridade competente e o valor total das unidades alcance pelo menos AED 2 milhões.
Portanto, a análise não se limita exclusivamente a imóveis prontos.
Para propriedades off-plan, entretanto, é especialmente importante verificar se o empreendimento, o desenvolvedor e a estrutura de pagamento atendem às condições exigidas no momento da solicitação.
Quanto tempo dura o Golden Visa?
A residência Golden Visa para investidores imobiliários tem validade de 10 anos, podendo ser renovada enquanto as condições exigidas continuarem sendo cumpridas.
O Dubai Land Department informa que o investidor imobiliário pode solicitar uma residência renovável de 10 anos.
A residência também permite, dentro das regras aplicáveis, o patrocínio de familiares. O DLD informa que marido ou esposa, filhos e pais podem ser patrocinados.
Quais documentos podem ser necessários?
Entre os documentos indicados pelo Dubai Land Department estão:
Passaporte;
Escritura ou certificado de título do imóvel;
Fotografia pessoal;
Emirates ID, quando aplicável;
Cópia do visto de residência atual, quando aplicável.
Para imóveis financiados, entram também os documentos bancários relacionados à hipoteca, incluindo a carta do banco com as informações sobre o valor pago e o saldo, além da documentação de não objeção quando exigida.
A autoridade também pode exigir documentação adicional dependendo da estrutura da propriedade e da situação do investidor.
Golden Visa não é a mesma coisa que o visto de investidor imobiliário
Outro ponto importante para quem está pesquisando residência por meio de imóveis em Dubai é não confundir as diferentes categorias.
Em 2026, Dubai também alterou as regras para o visto de residência de dois anos vinculado à propriedade, retirando o antigo valor mínimo de AED 750 mil para proprietários individuais em determinadas condições.
Essa mudança, porém, não eliminou o requisito de AED 2 milhões para o Golden Visa de 10 anos. São categorias diferentes de residência.
Portanto:
Visto imobiliário de residência: regras próprias e diferentes requisitos.
Golden Visa imobiliário: investimento mínimo de AED 2 milhões e requisitos específicos para a residência de 10 anos.
Por que essa informação é importante para quem compra imóvel em Dubai?
A possibilidade de utilizar um imóvel financiado amplia as alternativas para investidores que não pretendem quitar integralmente o imóvel antes de solicitar a residência de longo prazo.
Na prática, isso permite que o comprador avalie simultaneamente dois aspectos da aquisição: o investimento imobiliário e a possibilidade de utilizar o ativo como base para uma residência de longo prazo.
No entanto, a aprovação não é automática apenas porque o imóvel tem preço de AED 2 milhões ou mais.
O tipo de propriedade, valor reconhecido pelas autoridades, estrutura de financiamento, banco envolvido, documentação e situação do título precisam estar de acordo com as regras aplicáveis.
O que o investidor deve verificar antes de comprar
Para quem está comprando um imóvel com o objetivo de futuramente solicitar o Golden Visa, alguns pontos merecem atenção:
- Valor registrado do imóvel
Verificar o valor reconhecido oficialmente para fins de qualificação.
- Estrutura do financiamento
Confirmar se o banco e o financiamento atendem aos requisitos aplicáveis.
- Documentação bancária
Verificar antecipadamente quais cartas e certificados serão necessários.
- Situação do título
Garantir que a propriedade esteja devidamente registrada e que a documentação esteja em ordem.
- Elegibilidade do empreendimento
No caso de imóveis off-plan, verificar se o desenvolvedor e a aquisição se enquadram nas condições oficiais.
Confirmação antes da solicitação
Como regras e procedimentos administrativos podem ser atualizados, o investidor deve confirmar sua situação diretamente com o Dubai Land Department ou com a autoridade responsável antes de tomar uma decisão de compra baseada exclusivamente na possibilidade de obtenção do Golden Visa.