Alta nos preços dos imóveis vira problema para classe média e baixa

Hoje vivemos a maior alta de preços desde 2014 e isso pressiona o orçamento das famílias de classe média e baixa. Quem divulgou os números da maior alta nos últimos sete anos foi a empresa CoreLogic, especializada no setor. 

O relatório mostra o índice de preços em 20 cidades. O aumento acumulado total em 2020 foi de 10.1% o que gera, em média, um aumento mensal de 0.8%. Essa foi a primeira vez nos últimos sete anos que os preços do setor imobiliário aumentaram mais de 10%.

Os preços aumentaram em 18 das 20 cidades abrangidas no estudo. Em Miami, única cidade da Flórida coberta no relatório, o aumento registrado do ano foi de 9.18%. Curiosamente a cidade que os preços sofreram mais aumento foi Phoenix, no Arizona, lá o aumento foi de 14.1%, foi o 19 mês de aumento consecutivo na cidade.

A agência do governo que regula o financiamento imobiliário divulgou números muito similares, o que - na prática - confirma os dados. Para o governo federal, o aumento geral no valor dos imóveis atingiu 10.8% quando comparado o quarto quadrimestre de 2019 com o mesmo período de 2020. Por sua vez, o terceiro quadrimestre, foi bem mais tímido, houve um aumento de 3.8%.

Os fatores que contribuem para essa alta são conhecidos do leitor assíduo desta coluna. Em todo o país ocorre pelo juro baixo, na Flórida são os investidores estrangeiros, clima favorável e política tributária. Ao mesmo tempo, nos últimos meses houve alguns diferenciais importantes, os millennials passaram a ser uma fatia relevante dos compradores, a pandemia do coronavirus motivou muitos consumidores a sair da aglomeração do centros urbanos e mudar para regiões periféricas e a falta de imóveis novos sendo construídos causados por anos de pouca oferta da parte das construtoras. 

Como todos precisam de um lugar para morar, um imóvel não é uma despesa possível de ser evitada. Para a classe média/alta, existe a possibilidade de cortar algum luxo na residência, como piscina, mais espaço na garagem ou quartos extras e uma eventual mudança pode ser assimilada no orçamento doméstico com relativa facilidade. O problema bate mais forte na classe média e a baixa, essas fatias da sociedade realmente tem sofrido um impacto mais acentuado porque não tem a mesma flexibilidade no orçamento doméstico.

Lamentavelmente, tudo indica que quem mais precisa é quem menos vai se beneficiar com a fase atual de juros baixos. As instituições de crédito aprenderam a lição com a crise de 2008 e são bastante criteriosas na concessão do crédito. Dois pontos importantes - que não são tão óbvios quanto o valor necessário para dar de entrada - são o valor da prestação (que raramente pode passar de 33% da renda doméstica) e os custos de transferência do imóvel (os closing costs). Isso torna a garantia do governo um ponto fundamental para muitas famílias conseguirem efetuar a tão sonhada compra.