Dúvidas ecoam após o colapso do Champlain Towers South

Antes do colapso do Champlain Towers South Condominium, os proprietários e a diretoria do complexo passaram anos discutindo sobre o custo e a extensão dos reparos estruturais e de segurança para o prédio de 12 andares perto de Miami.

Em 9 de abril, Jean Wodnicki, presidente do conselho da Champlain Towers South, alertou em uma carta aos proprietários que os problemas haviam piorado. “Já discutimos, debatemos e argumentamos há anos e continuaremos a fazê-lo nos próximos anos, à medida que diferentes itens entram em jogo”, escreveu ela.

As divergências representam uma versão extrema, mas familiar, das lutas internas e das batalhas de planejamento financeiro que acontecem em todo o país em condomínios, associações de proprietários e cooperativas - cerca de 380.000 associações comunitárias ao todo.

Proprietários ou acionistas das associações se enfrentam com membros voluntários e às vezes inexperientes do conselho eleitos para supervisionar os complexos em uma luta para manter prédios antigos, ao mesmo tempo em que mantêm as taxas mensais baixas e atraem novos compradores.

"Sempre há pressão para adiar os custos para o futuro que podem ser melhor alocados hoje", disse Thomas Skiba, diretor executivo do Community Associations Institute, uma organização de associados com sede na Virgínia com foco na construção de melhores comunidades residenciais, ao USA Today.

"Alguns painéis são melhores do que outros. Algumas comunidades são melhores do que outras."

Avaliações especiais representam taxas que podem totalizar dezenas de milhares de dólares para pagar coisas extras como um novo telhado, grandes problemas de encanamento ou grandes reparos em paredes externas. Uma avaliação especial da Champlain Towers South, com pagamentos que deveriam ser vencidos neste mês, variou de US $ 80.000 para uma unidade de um quarto a US $ 336.000 para uma cobertura, avaliou o USA Today.

Moradores e proprietários serão ressarcidos?

Há muitos brasileiros envolvidos e com dúvidas também sobre como fica a situação de quem era morador ou proprietário. A dúvida que paira no ar é quanto aos direitos dos moradores vítimas do desabamento. Se, como e quando os moradores serão ressarcidos financeiramente?

A advogada brasileira Alessandra Stivelman, da Eisinger Law, firma de advocacia do sul da Flórida especializada em direito de associação comunitária, direito e planejamento imobiliário, direito de seguros, e outros, explica ao Gazeta News sobre a situação e diz que ainda é muito cedo para saber o que acontecerá especificamente no caso Champlain. Mas, diante das incertezas, as análises legais já começaram a ser feitas.

Questionada se haverá indenização para todos, tanto proprietários como moradores de aluguel, Stivelman explica que, normalmente, os documentos que regem a Associação têm disposições que fornecem orientação.

"As declarações individuais de condomínio terão seções que tratam de seguros, com a Associação tendo a obrigatoriedade da manutenção de apólices de seguro. Essas disposições também tratam de quem administraria os recursos do seguro e como esses recursos seriam distribuídos. Além disso, os documentos que regem geralmente incluem uma cláusula quanto aos tipos de cobertura de seguro que devem ser adquiridos. Geralmente, a franquia dessas políticas é determinada pelo Conselho de Administração. A cobertura geralmente mantida inclui seguro contra acidentes, que deve ser em um valor não inferior a 10% do valor total de reposição segurável; responsabilidade pública geral abrangente e responsabilidade automóvel; compensação do trabalhador e outros seguros obrigatórios; seguro contra inundações conforme determinado pelo Conselho; e seguro de fidelidade", detalha.

E explica que alguns documentos regulamentares contêm isenções de responsabilidade declarando que "pode não ser economicamente viável ou de outra forma possível garantir melhorias para seu valor total de reposição e isenção de responsabilidade em caso de perda de acidente para o edifício que exceda a cobertura oferecida por seguro razoavelmente disponível."

"A associação é legalmente obrigada a manter seguro ou vínculo de fidelidade de todas as pessoas que controlam ou desembolsam fundos da associação", diz a advogada, que explica ainda que o Estatudo da Flórida rege sobre o fornecimento da cobertura de seguro legal que é necessária, incluindo cobertura de seguro adequada para todo o valor segurável, custo de reposição ou cobertura semelhante, com base no custo de reposição da propriedade conforme determinado por uma avaliação de seguro independente.

"O seguro deve fornecer cobertura primária para: (1) todas as partes do condomínio originalmente instaladas ou substituídas de tipo e qualidade semelhantes, de acordo com os planos e especificações originais; (2) todas as alterações ou acréscimos feitos à propriedade do condomínio; (3) excluir propriedade pessoal dentro da unidade ou elementos comuns limitados que são de responsabilidade do proprietário da unidade", ressalta.

"Separadamente das considerações de seguro, os documentos governantes falam de reconstrução ou reparo após um incêndio ou outro acidente. Isso é específico para os documentos que regem cada associação, mas geralmente fornecem um procedimento para determinar se a condição da propriedade está ou não significativamente danificada ou destruída, e se os proprietários devem ou não votar para consertá-la ou substituí-la. As disposições também estabelecem o procedimento que é invocado quando existe a determinação de que o imóvel não será reconstruído".

Reformas do Champlain Towers South

O condomínio Champlain Towers South estava entre os que se classificaram na categoria fraca de fundo de reserva para lidar com grandes custos e emergências, com base no relatório que a Association Reserves pesquisou e preparou para o condomínio em 2020. Ele mostrou que o complexo tinha uma reserva disponível de $ 706.460. Os custos projetados do complexo na época totalizaram quase US $ 10,3 milhões, disse o relatório. Isso significava que o condomínio tinha apenas 6,9% do financiamento necessário para grandes reparos.

"Devíamos ter começado a economizar pelo menos cinco anos atrás", disse um slide preparado para a reunião do conselho da Champlain Towers South em 28 de maio de 2020.