Como quase todos os outros setores, o mercado imobiliário da Flórida também foi duramente atingido pela crise da COVID-19. À medida que o estado reabre com a "Fase 2" em andamento, especialistas e compradores brasileiros falam sobre a situação e os novos desafios para o mercado imobiliário pós-pandemia.
Um dos fortes puxadores da economia da Flórida, como resultado da pandemia, os negócios imobiliários normais sofreram quedas nos últimos meses e as interações cara a cara, que geralmente são uma parte crítica do processo de compra e venda, tornaram-se um dos desafios.
Nacionalmente, os valores das residências aumentaram 5,4% ao ano em abril, um forte aumento em relação ao aumento anual de 4,5% em março, segundo o CoreLogic, publicado pela CNBC. O ganho de preços foi impulsionado por uma queda recorde no fornecimento de casas para venda. Alguns vendedores não apenas retiraram suas listas em abril, mas a maioria dos que planejavam listar decidiu esperar. A Associação Nacional de Corretores de Imóveis está prevendo uma queda de 11% nas vendas de 2020 em comparação com 2019.
Orlando
Novos dados da Associação Regional de Corretores de Orlando mostram que as vendas de casas caíram 28% no mês de abril, em comparação com o ano anterior. "O tipo de pandemia nos alcançou um pouco", disse o presidente da Associação Regional de Corretores de Imóveis de Orlando, Reese Stewart ao canal News6. Apesar da queda, Stewart disse que os números não parecem ecoar a crise imobiliária de 2008. O preço médio geral de todos os tipos de casas de Orlando vendidas em abril de 2020 foi de US$ 263.750, um aumento de 12,2% em relação ao preço médio de abril de 2019 de US$ 235.000 e 4,0% acima do preço médio de março de 2020 de US$ 253.500, informa a Associação.
Casas de temporada em Orlando
Para o corretor brasileiro Jamil Swaid, que trabalha na Alpha Leader Vacation Homes em Orlando, as vendas de imóveis para temporada caíram nos últimos três meses, mas nas últimas duas semanas já mostraram sinais de reaquecimento. "Espero que se normalize até julho ou até o final de julho", analisa. Já o mercado de aluguel de casas de temporada teve um impacto muito grande, cerca de 50% de clientes com dívidas em aluguéis, devendo um ou dois meses anteriores, segundo Swaid. "Mas já estamos negociando. O que impactou diretamente pra gente foi o governo ter proibido o aluguel em casas de férias, não podíamos alugar, receber pessoas nesse período, enquanto resorts continuou permitido", afirma.Brasileiros voltam a liderar compra de imóveis nas regiões central e sul da Flórida
Miami-Dade
As vendas de casas (single-family) e apartamentos (condo) caíram quase 40% em Miami-Dade e Broward em relação ao mesmo mês de 2019, de acordo com o relatório da Associação de Corretores de Imóveis de Miami em abril de 2020. A atividade segue um forte desempenho em março. Ainda assim, os preços médios continuaram a aumentar. Em Miami-Dade, as vendas totais de residências caíram 40,1% ano a ano, de 2.629 em abril de 2019 para 1.576 em abril de 2020. As transações de casas (single-family) diminuíram 31,6%; as vendas de apartamentos sofreram uma queda de 47,9%. O estoque de casas diminuiu 12,4% - de 6.935 para 6.076 - e 9% para apartamentos, de 16.049 para 14.599 unidades. Restam 5,6 meses de suprimento para casas e 12,8 meses para apartamentos. Uma oferta de seis a nove meses é considerada um mercado equilibrado. Os preços médios de casas e apartamentos subiram, apesar da pandemia e da queda nas vendas. O preço médio das casas cresceu 7,3%, de US $ 356.000 para US $ 382.000. O preço médio do apartamentos aumentou 6,9%, de US $ 248.000 para US $ 265.000. João Freitas, corretor de imóveis na AG Real States Advisors em Miami, salienta que, para casas e apartamentos (condomínios) os juros do financiamento estão muito baixos, o que mantém o mercado. "Não está raro ver gente conseguindo financiamento abaixo de 3% ao ano. Isso encoraja qualquer um. Eu trabalho mais no mercado de alto padrão (classe média/alta ao luxo $800 mil para cima), e antes do coronavírus estava devagar, mas se manteve relativamente estável por causa dos juros muito convidativos", disse. Freitas ressalta ainda que a maioria dos clientes refinanciou a dívida por valer muito a pena no momento. Já para casas mais populares de até uns U$400/500 mil (no mercado de Miami isso é classe média), o corretor salienta que o mercado teve uma melhora bem interessante, também pelos juros baixos. "Quem entende de mercado sabe que, apesar da renda estar instável, vale a pena arriscar porque, cedo ou tarde a crise passa, mas pagar 3% ao ano fica", ressalta.
Broward
As vendas totais de residências caíram 37,4% de abril de 2019 a abril de 2020, de 3.141 para 1.965. As transações de casas (single family) caíram 36,1%; as vendas de apartamentos caíram mais acentuadamente, 38,8%, segundo o Miami Association of Realtors. O estoque de casas do tipo diminuiu 14,9% - de 5.910 para 5.031 - e apartamentos em 6%, de 8.652 para 8.137 unidades. O fornecimento foi reduzido para 3,9 meses para casas e 6,1 meses para apartamentos. Uma oferta de seis a nove meses é considerada um mercado equilibrado. Os preços médios cresceram 6,1% em relação ao ano anterior para casas, de US $ 360.000 para US $ 382.000. As vendas de apartamentos aumentaram 7,9%, de US $ 170.000 para US $ 183.000. Palm Beach De acordo com o Miami Association of Realtors e o sistema Multiple Listing Service, os preços médios dos imóveis do Condado de Palm Beach aumentaram em relação ao ano anterior em abril de 2020, uma vez que as vendas de residências viram declínios esperados devido à situação global da COVID-19. Segundo o portal Yahoo Finance, as vendas totais de imóveis em Palm Beach County diminuíram 33,8% em abril de 2020, de 3.098 para 2.052. As vendas de casas em Palm Beach County diminuíram 30,5% em abril de 2020, de 1.714 para 1.191. As transações de apartamentos existentes em Palm Beach County caíram 37,8% em abril de 2020, de 1.384 para 861. Os preços das casas single family em Palm Beach County aumentaram 4,3% em relação ao ano anterior em abril de 2020, passando de US $ 350.000 para US $ 365.000. Os preços existentes dos apartamentos aumentaram 5,4% ano a ano, de US $ 185.000 para US $ 195.000.
Vendas x Aluguéis
No geral, as vendas estavam devagar antes da pandemia, com preços caindo um pouco. Mas, ironicamente, segundo Freitas, os preços dos aluguéis estavam bem fortes, a demanda estava bacana. "Em linhas gerais, vender por um preço razoável exigia bastante trabalho, mas achar inquilino por um preço razoável era simples", aponta. E completa que a demanda por aluguel comercial está praticamente zero. O mercado de aluguel residencial baixou bastante, mas meramente deixou de estar aquecido e agora também exige um bom trabalho. A inadimplência de imóvel comercial assustou em março e abril, mas em maio voltou a patamares pré-corona, o de residencial está bem mais tranquilo. Como previsão, Freitas imagina que em meados de 2021 o mercado imobiliário do sul da Flórida vai começar a se reerguer.Brasileiros e outros latino-americanos
A procura desse público por imóveis na Flórida caiu bastante, não apenas brasileiros, mas mexicanos e colombianos pela alta do dólar, afirma Freitas. "Salvam alguns milionários brasileiros que continuam a investir e a procura estável dos próprios brasileiros que já moram na Flórida', analisa. A prestação dos serviços imobiliários mudou também na parte contratual, que ganhou mais uma cláusula: a da pandemia, que inclui o risco de contágio caso o cliente queira ver o imóvel presencialmente, por exemplo, acrescenta Freitas.
"Essa é a hora de fazer investimento na área imobiliária"
Há quem veja na crise uma oportunidade para investir. É o caso da brasileira Cynthia Kurowski, que junto com o marido, Mike Kurowski, fez várias transações nos últimos cinco meses. "Vendi dois imóveis, um em Miami e outro em Cape Coral. Com a baixa valorização agora, porque muitas pessoas precisam vender imóveis, compramos por um bom preço dois imóveis em Fort Lauderdale. Pois em 3 anos o valor estará passando do dobro. Compramos um apartamento em Las Olas , na praia, e uma casa em Cypress Lake. Essa é a hora de fazer investimento na área imobiliária", destaca.Procura por moradores de outros estados
Mas essa crise não vai durar muito. Os corretores de imóveis do sul da Flórida estão vendo um aumento nos pedidos de hipotecas e no interesse de compra de imóveis por moradores do Nordeste dos EUA. Nacionalmente, os pedidos de hipoteca para comprar uma casa aumentaram 6% na semana passada em relação à semana anterior, de acordo com o índice ajustado sazonalmente pela Mortgage Bankers Association.Novas apresentações virtuais
Para especialistas, a retomada será gradual, como de outras indústrias e do comércio em geral, e já está exigindo uma readaptação tecnológica. Dentre os principais desafios está a apresentação de um imóvel ao cliente, que, não pode ainda acontecer "in loco" e face a face, e por isso requer domínio das ferramentas virtuais. Já aderindo às mudanças, empresas imobiliárias estão usando esse novo recurso para atrair compradores e manter as vendas em movimento durante o surto, e muitas acreditam que esse será o novo padrão no setor, mesmo após o término da pandemia. É o caso do "Visite esta casa do seu sofá": com esse programa, cujo nome foi registrado como VIP, a VIP Realty Group está usando duas tecnologias existentes foram combinadas: Nodalview, uma plataforma de turismo em 3D projetada para imóveis e Call Page, um software fornecedor de retorno de chamada. A combinação de Nodalview e Call Page permite que os potenciais compradores conversem ao vivo com um agente enquanto realizam uma visita virtual em 3D a 360 graus da casa 24 horas por dia. Os compradores são orientados virtualmente pelo agente dentro e fora de casa e podem fazer perguntas enquanto o fazem. Além da readaptação tecnológica, outro desafio será o tempo de melhora da situação financeira da população após o aumento do desemprego causado pela pandemia para que mais pessoas voltem a investir em imóveis.