*Por Jarbas Ribeiro Aragão Segundo
Este é um tema bem interessante, afinal, muitos brasileiros têm receio infundado de expandir seus horizontes além-mar, para além de nossas terras tupiniquins.
Afinal, por que temos tanto medo?
Para muitos de nós, apesar da experiência de algumas viagens internacionais, a ideia de investir, estabelecer uma filial do negócio ou até mesmo morar em outro país, embora seja comum em muitas mentes, sempre soa como algo platônico.
Embora muitos brasileiros vivam e visitem os Estados Unidos, quando se trata de investimento internacional, criação de patrimônio em dólar e abertura de empresas ou negócios no exterior, a população brasileira ainda está muito abaixo da média dos outros países. Acreditamos que seja necessário fazer uma análise mais aprofundada do motivo pelo qual somos tão fechados para o resto do mundo. No entanto, podemos citar alguns motivos mais óbvios, como a dimensão do território brasileiro e as excessivas regras burocráticas presentes no sistema tributário pátrio, que fora carinhosamente apelidado de "manicômio jurídico-tributário”. Isso erroneamente nos leva a acreditar que a confusão tributária semelhante é um padrão replicado em todo mundo.
Algum tempo atrás, em uma conversa informal com um advogado americano, discutíamos estratégias e formas de mostrar ao público brasileiro como é fácil, simples e não burocrático dolarizar o patrimônio e quais são as vantagens disso. Foi quando ouvi algo que fez todo o sentido para mim.
Ele disse: “Jarbas, você precisa se aprofundar neste assunto. Sou canadense, advogado há mais de 20 anos aqui nos Estados Unidos, fluente em inglês, francês e espanhol, mas há uma coisa eu nunca consegui: clientes brasileiros. Tenho clientes do mundo inteiro devido à minha facilidade com idiomas, mas quando se trata de brasileiros, há algo que os diferencia. Brasileiros só negociam com brasileiros. Não por desconfiança, mas porque os brasileiros gostam de entender
todo o processo e procedimento antes de iniciar qualquer negócio, e isso torna o português uma condição sine qua non para o desenvolvimento de qualquer acordo comercial.”
Depois de refletir sobre esta afirmação, percebi que o nobre amigo estava coberto de razão. Seja por causa do nosso sistema jurídico pátrio ou das inúmeras crises econômicas, os brasileiros são criados em uma cultura de escassez. Seja por falta de clientes, mão de obra, consumo, dinheiro, enfim, inconscientemente, não acreditamos na simplicidade, e também não temos em nossas mentes a confiabilidade em nossos pares como um princípio básico, o que nos leva a sempre partir do pressuposto que algo está errado ou que possamos ser vítimas de um golpe.
Essa cultura imperceptível arraigada em nossa psiquê nos impulsiona a sempre aprofundar qualquer transação, a fim de superar, uma a uma, as barreiras que criamos anteriormente. Isso nos diferencia, por exemplo, da cultura americana, na qual qualquer negociação ou declaração sempre baseada no princípio da confiança.
Somando tudo isso ao fato de que, segundo pesquisas realizadas em 2022, somente 1% dos brasileiros são fluentes em inglês, podemos concluir que, sem o pleno domínio linguístico, torna- se impossível, senão uma tarefa hercúlea, para brasileiros realizarem qualquer transação internacional em inglês. Isso porque a boa comunicação nos permite expressar além de tudo, nossos sentimentos e emoções, bem como compreender tais sentimentos da outra parte.
Entretanto, é importante ressaltar que o procedimento de dolarização de patrimônio, seja na compra de imóveis no exterior, expansão de sua empresa ou qualquer outra modalidade escolhida, é sim muito fácil de ser realizado, chegando a ser inacreditável que tudo funcione de maneira tão fácil de fluída.
O Brasil possui uma das melhores tecnologias a nível mundial quando se trata de desenvolvimento e segurança de internet Banking e aplicativos bancários para smartphones. A título de exemplo, podemos citar a realização de transferências internacionais, que em alguns bancos são creditadas na conta de destino em apenas duas horas.
De forma superficial, explicarei agora os caminhos para a aquisição de imóvel no exterior. É importante ressaltar que cada caso é diferente, e o melhor caminho para iniciar uma jornada de investimentos desse tipo é contratar profissionais habilitados para auxiliar e garantir que não haja erros.
Atualmente, a compra de imóveis residenciais na Flórida é a modalidade queridinha dos brasileiros, e o volume de aquisições vem crescendo muito nos últimos tempos, levando os brasileiros a ocuparem o 5o lugar no ranking de estrangeiros que mais adquiriram imóveis na América em 2022, despertando grande interesse das instituições bancárias neste público.
Para adquirir uma propriedade, além da opção de compra à vista por meio de transferência internacional, existe também a opção de financiamento bancário. Um estrangeiro é perfeitamente elegível para obter uma hipoteca na América. O processo é relativamente simples, exigindo a apresentação de uma cópia do passaporte ao banco (lender), comprovação de que a relação dívida/renda não seja superior a 43% e que os valores gerados em aluguéis pela propriedade sejam suficientes para adimplir com o acordo hipotecário.
Apesar da baixa concorrência bancária e o domínio de poucos bancos no Brasil, o ambiente econômico nos Estados Unidos é mais propício aos negócios, o que resulta no fato de haver mais de 90 bancos operando apenas na Flórida, de acordo com a Forbes.
Após a aprovação do crédito junto ao banco, é hora de encontrar o imóvel. A Flórida conta com inúmeras imobiliárias e corretores de imóveis (aproximadamente 216 mil) de diferentes nacionalidades, onde é possível encontrar facilmente um profissional de sua confiança, que fale a língua portuguesa.
Após a escolha do imóvel e a formalização da proposta de compra entre as partes, é necessário realizar um pedido formal de hipoteca à instituição credora escolhida anteriormente, fornecendo os detalhes da propriedade.
Durante esta fase, entra em cena o agente de custódia (escrow agent). O agente de custódia é a pessoa ou empresa responsável por custodiar os valores de pagamento e a propriedade enquanto a transação não é finalizada ou enquanto um desacordo não é resolvido. É uma função de muita responsabilidade, na qual todos os documentos de ambas as partes devem ser cuidadosamente verificados para garantir que não haja nenhum impedimento para a compra. Geralmente, essa função é desempenhada por um advogado ou tabelião (notary) em jurisdição de direito civil. O agente de custódia tem responsabilidade fiduciária com ambas as partes do acordo de custódia.
Em seguida, é realizada uma inspeção e avaliação (appraisal) profissional do imóvel para avaliar a condição da propriedade. Além disso, o credor solicitará uma avaliação para determinar o valor da propriedade e garantir que ela atenda aos critérios de empréstimo.
Com avaliação e as inspeções positivas, o credor finalizará a aprovação da hipoteca. Ato contínuo, os documentos do empréstimo serão revisados e assinados.
Mesmo assim, é comum surgirem dúvidas sobre esse processo tão importante. Vale ressaltar que, apenas a título de conhecimento, em 2022, o PIB brasileiro fechou o ano em cerca de 1.98 trilhões de dólares, enquanto os Estados Unidos da América, no mesmo período, atingiram o valor impressionante de 25.46 trilhões. Neste ínterim destaco os valores correspondentes aos 10 maiores estados americanos em termos de PIB em 2022:
1. California ($3,104,993)
2. Texas ($1,919,867)
3. New York ($1,571,690)
4. Florida ($1,462,687)
5. Illinois ($882,683)
6. Pennsylvania ($863,610)
7. New Jersey ($742,373)
8. Ohio ($694,402)
9. Georgia ($638,679)
10. North Carolina ($628,204).
Como demonstrado, a Flórida tem uma economia robusta, com leis estáveis, um sistema tributário simples e proteção ampla à propriedade. Processos simples, como a ação de reintegração de posse, que no Brasil podem durar anos, são concluídos na Florida em cerca de uma semana a 15 dias.
Apesar da pandemia a taxa de vacância na Flórida no ano de 2022 foi de 7.2%, com um total de aproximadamente 287 mil propriedades vendidas. O prazo médio de dias no mercado para a concretização de uma venda é em torno de incríveis 14 dias. O volume total de vendas de imóveis na Flórida em 2022 foi de 237.5 bilhões de dólares, o que equivale a 12% do produto interno bruto do Brasil produzido no mesmo ano.
Ressaltamos que este artigo não é uma recomendação de compra, nem tampouco uma análise de investimento. É sempre importante, antes de qualquer transação comercial, procurar os profissionais capacitados, licenciados e de sua confiança.
*Texto escrito por Jarbas Ribeiro Aragão Segundo, fundador e sócio-proprietário da Aragão & Martins Advogados Associados, nas áreas de Direito Civil e Direito Empresarial.
Mestrando em Direito pela Florida International University; membro da AFLA - American Foreign Legal Association; da ASIL - American Society Of International Law; da ABA - American Bar Association; da Ordem dos Advogados do Estado da Califórnia como Procurador Estrangeiro e membro da Ordem dos Advogados do Brasil.
